Deux décisions de Justice de Paix donnent une réponse diamétralement opposée à cette question :
Première décision :
Un bien loué qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d'habitabilité n'entraîne pas la nullité du contrat de bail mais permet d'en demander la résiliation judiciaire sur la base de l'article 2 de la loi du 20 février 1991.
Les constats dressés par les autorités administratives en matière de salubrité des logements ne valent que comme avis et ne s'imposent pas au juge qui statue dans le cadre de relations contractuelles en application de la législation fédérale sur les baux à loyer de résidence principale.
(Justice de paix Fontaine-l'Evêque, 1er octobre 2007)
Deuxième décision :
L'article 2 de la loi du 2 février 1991 relative aux baux de résidence principale est d'ordre public : l'objet du contrat est soustrait au commerce quand, à la conclusion du bail et au moment de l'entrée en jouissance, le logement est insalubre et gravement dangereux au point de ne pouvoir héberger des personnes dans le respect de leur intégrité et de leur dignité humaine de façon inaméliorable eu égard à la volonté et aux facultés du propriétaire.
Le juge a le pouvoir de prononcer d'office la nullité du bail par dérogation au principe dispositif et pour autant que les parties aient pu s'expliquer.
Les restitutions doivent être modulées afin d'assurer l'efficacité de la sanction, en tenant équitablement compte des situations des parties.
(
Justice de paix Grâce-Hollogne, 11 juillet 2000)
Laquelle de ces décisions est la bonne ?
1 - Rappel des principes :
a) La Déclaration universelle des droits de l’Homme
Les dispositions de l'article 25 de la Déclaration Universelle des Droits de l'Homme précisent que
" Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l'alimentation, l'habillement, le logement, les soins médicaux...
b) la Constitution :
L’article 23 de la Constitution dispose que « chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine.
A cette fin, la loi, les décrets et les ordonnances garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels et déterminent les conditions de leur exercice.
Ces droits comprennent notamment :
"le droit à un logement décent ».
Ainsi, la constitution proclame que l'Etat fédéral et les Régions doivent être garants de cette politique de Logement.
Sur base de ce droit fondamental : Il ne peut pas être accordé au propriétaire la résolution de bail, mais plutôt la possibilité d’accorder au locataire un plan d’apurement.
Le principe est donc que : le locataire peut demander la résiliation (et non la nullité) du bail, de façon amiable ou dans le cadre d'une procédure judiciaire devant le juge de paix, en sollicitant éventuellement des dommages et intérêts.
Il peut aussi choisir de rester dans les lieux loués et exiger l'exécution des travaux nécessaires afin que le logement réponde aux normes de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. En même temps, il peut demander une diminution du loyer tant que l’immeuble n’a pas été remis en état.
2) Le Code Wallon du Logement et le permis de location
Le Code Wallon du Logement a voulu intensifier la lutte contre l’insalubrité des logements.
Depuis le 1° janvier 2008 des critères minimaux de salubrité ont été déterminés (voir le texte de l’Arrêté du 30 août 2007).
Les critères minimaux de salubrité sont :
- - la stabilité ;
- - l'étanchéité;
- - les installations électriques ;
- - l 'éclairage naturel ;
- - l 'équipement sanitaire et l'installation de chauffage ;
- - la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant ;
- -la circulation au niveau des sols et des escaliers ;
- - ainsi que toutes caractéristiques intrinsèques du logement qui nuisent à la santé des occupants;
Il suffit qu'un seul des critères ne réponde pas aux normes pour que le logement soit déclaré insalubre.
Le permis de location
Conformément à l'arrêté d'exécution du Code Wallon du logement du 20 juillet 1995, pour donner en location un logement collectif et un petit logement ,le propriétaire doit être titulaire d'un permis de location.
On entend par petit logement individuel le logement individuel dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 m2.
Un logement collectif est un logement dont au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs ménages.
Le propriétaire doit contacter administration communale, où les formulaires nécessaires lui seront remis et où lui seront fournies les coordonnées des enquêteurs agréés.
Il prend ensuite contact avec ledit enquêteur et fixe un rendez-vous sur les lieux au terme duquel l’enquêteur complétera les formulaires, en indiquant si les lieux lui paraissent conformes aux exigences de la loi.
Dans l’hypothèse d’un défaut de conformité, l’enquêteur dresse la liste des travaux encore à réaliser. Si une attestation de conformité est délivrée, le bailleur la transmet à la commune sous pli recommandé. Le Collège des bourgmestre et échevins fait part de sa décision au bailleur dans les quinze jours.
La durée de validité du permis de location est de cinq années à dater de sa délivrance.
Des sanctions sont prévues en cas de location d’un immeuble sans permis :
- des amendes de 500 € à 5.000 €
- en cas de récidive dans les 5 ans, le propriétaire contrevenant peut être condamné à un emprisonnement de huit jours à un an et d’une amende de 5.000 € à 50.000 € ou d’une de ces peines seulement.
En outre, le contrat de bail pourra être annulé et le propriétaire condamné à rembourser tous les loyers qui lui ont été payés.
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